연천 풀빌라 매매 16억｜3년 매출 6억 검증된 풀빌라 펜션, 2개동 독립자산 + 증축 가능

연천 풀빌라 매매 16억｜3년 매출 6억 검증된 풀빌라 펜션, 2개동 독립자산 + 증축 가능

“그냥 풀빌라를 사는 것과, 이미 영업이 검증된 풀빌라를 사는 것은 다릅니다.”

연천에서 프리미엄 독채 풀빌라를 운영하고 있는 풀빌라 펜션을 매각합니다.

이번 매각은 단순히 객실 2개를 운영하는 숙박시설을 소개하는 것이 아닙니다.

현재까지 실제 영업을 통해 매출이 발생하고 있는 수익형 부동산이면서, 동시에 향후 대지분할·독립 자산화·증축·객실확장·상품 다변화를 검토할 수 있는 구조를 갖춘 것이 이번 매각하는 풀빌라 펜션의 가장 큰 특징입니다.

희망 매각가는 16억원이며, 토지·건물 및 주요 풀빌라 시설을 일괄 양도하는 조건입니다.

 

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■ 어떤 매물인가?

이번 매물은 경기도 연천군 장남면에 위치한 프라이빗 독채 풀빌라입니다.

서울 1시간대, 고양시 40분대, 파주시 20분대 접근성이 좋습니다.

2023년 8월 준공 후 약 3년간 운영해 왔으며,

• 최근 3년 누적 매출 약 6억원
• 연평균 매출 약 2억원
• 3년 평균 예약률 50% 이상

이라는 실제 영업실적을 만들어 왔습니다.

즉, 아직 사업성을 확인하지 못한 신규 창업 매물이 아니라 이미 시장에서 고객을 확보하고 운영해 온 사업체라는 점이 중요합니다.

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■ 토지 약 170평 + 2개동 건축물

전체 토지는 약 562㎡, 약 170평입니다.

이 가운데

• 실제 대지 477㎡ / 약 144.29평
• 도로지분 85㎡ / 약 25.71평

으로 구성되어 있습니다.

건물은 2023년 8월 준공됐으며 연면적은 224.32㎡, 약 67.85평입니다.

또한 2개동 모두 각각 독립적인 기초 구조로 건축되어 있습니다.

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■ 단순 숙박시설이 아닌 프리미엄 풀빌라

이번 풀빌라 펜션 매물은 가격 경쟁보다는 공간의 품질과 프라이버시, 체류 경험을 중요하게 생각하는 고객을 대상으로 운영해 온 상품입니다.

주요 시설

✔ 사계절 실내 온수풀
✔ 인피니티 시스템
✔ 약 6.6m × 3.5m 수영장
✔ 수심 약 1.1m
✔ 파노라마 임진강뷰
✔ 야외 BBQ
✔ 불멍 공간
✔ 120인치 스크린
✔ 4K 프로젝터
✔ Dolby Atmos 기반 3D 공간음향
✔ 유럽식 모던 건축
✔ 프라이버시를 고려한 독채 구조

물놀이부터 바비큐, 영화감상, 휴식까지 숙소 안에서 하나의 체류 경험으로 만들 수 있도록 구성되어 있습니다.

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■ 이번 매물의 진짜 투자 포인트는 '2개동 독립 구조'

이번 매물에서 투자자가 눈여겨볼 부분입니다.

현재 대지 477㎡를 향후

238㎡ + 239㎡

로 나누는 방안을 설계사와 검토했습니다.

두 건물은 각각 독립적인 기초 위에 건축되어 있기 때문에, 대지분할 후 각 동을 독립적인 주택자산으로 활용하는 방안도 검토할 수 있습니다.

즉,

현재 → 2개동 풀빌라 통합 운영

에서

향후 → 가동·나동을 각각 독립 자산으로 활용

하는 전략을 검토할 수 있다는 것입니다.

장기적으로는 통합 운영뿐 아니라 동별 관리와 활용, 향후 개별 처분 등 다양한 출구전략을 생각해 볼 수 있습니다.

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■ 각 동 3층 증축 가능성까지 검토

설계사 검토상 각 동에는 약 85㎡의 추가 용적 여력이 있습니다.

다만 기존 1·2층의 구조와 디자인, 품질을 유지하는 것이 중요하기 때문에 무리하게 최대치까지 증축하기보다,

각 동 3층 약 45.71㎡ 이내

로 증축하는 방안을 권장안으로 검토했습니다.

그리고 여기서 또 하나의 투자 포인트가 나옵니다.

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■ C·D 추가 객실 구상

현재는

A동 + B동 = 2개 객실

입니다.

향후 증축을 활용하면

• A = 기존 가동 객실
• B = 기존 나동 객실
• C = 가동 3층 추가 객실
• D = 나동 3층 추가 객실

로 구성하는 방안을 검토할 수 있습니다.

물리적으로는 2객실 → 4개의 독립 객실입니다.

여기에

A+C / B+D

를 하나의 스위트형 상품으로 묶으면,

총 6개의 판매·운영 구성을 설계할 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 실제 객실이 6개가 된다는 의미가 아니라,

4개 개별 객실 + 2개 결합형 상품

이라는 의미입니다.

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■ 객실을 늘리는 것보다 중요한 것은 '상품을 다양화하는 것'

예를 들어 가족 고객에게는 A+C 전체를 사용하는 스위트형 상품을 제공하고,

소규모 고객에게는 C 또는 D를 별도로 판매하는 방식도 검토할 수 있습니다.

현재 객실과 추가 객실의 조합을 다양하게 구성하면 고객층을 넓히고 객단가를 높이는 전략도 가능합니다.

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■ 추가 객실은 어느 정도의 수익을 만들 수 있을까?

추가 객실 이용료를 현재 객실 이용료의 약 50% 수준으로 가정했습니다.

예를 들어 현재 객실 1개가 연간 X원의 매출을 만든다고 가정하면,

C객실 = X의 50% 수준
D객실 = X의 50% 수준

따라서 두 객실이 기존 객실과 비슷한 판매일수를 확보한다면 단순 계산상 현재 1객실 매출에 해당하는 추가 매출 잠재력을 생각해 볼 수 있습니다.

물론 이것은 어디까지나 사업 시나리오입니다.

실제 매출은 예약률, 계절성, 가격정책, 광고비, 운영비, 시장수요 등에 따라 달라집니다.

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■ 그렇다면 왜 희망 매각가가 16억원인가?

이 매물의 16억원은 단순히

“토지 얼마 + 건물 얼마”

로 계산한 가격이 아닙니다.

현재 가치

약 170평 토지 + 2개동 건축물

시설 가치

실내 온수풀 + 임진강뷰 + 프라이빗 시설 + 영화관 등

영업 가치

최근 3년 누적 약 6억원 매출

미래 자산가치

477㎡ → 238㎡ + 239㎡ 대지분할 검토

독립 자산화

각 동 독립 주택자산 활용 가능성 검토

확장 가치

각 동 3층 증축 및 C·D 객실 추가 구상

상품 가치

A·B·C·D 개별 운영 + A+C / B+D 스위트형

즉,

현재의 영업가치 + 현재의 부동산 가치 + 미래의 개발 선택권

을 종합해 16억원을 희망 매각가로 제시한 것입니다.

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■ 현재 영업실적도 확인할 수 있습니다

최근 3년 누적 매출은 약 6억원.

연평균 매출은 약 2억원.

3년 평균 예약률은 50% 이상입니다.

연간 운영비는 약 4,800만원입니다.

투자설명서의 단순 시뮬레이션에서는 매출 2억원일 경우 운영비 차감 후 약 1.52억원, 매출 3억원일 경우 약 2.52억원, 매출 4억원일 경우 약 3.52억원의 단순 잔여액을 계산할 수 있습니다.

다만 이는 세금·금융비용·인건비·광고비·변동비·증축비 등을 제외한 단순 시뮬레이션이므로 실제 투자수익률과는 차이가 있을 수 있습니다. 연 4억원 역시 보장매출이 아닌 향후 운영개선 시나리오입니다.

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■ 이런 분께 특히 추천합니다

① 풀빌라 신규 창업을 생각하는 분

처음부터 토지를 찾고 설계하고 건축하고 수영장을 만들며 고객을 확보하는 과정 대신, 이미 완성되어 실제 운영되고 있는 시설을 인수할 수 있습니다.

② 수익형 부동산을 찾는 분

단순 임대형 부동산과 달리 직접 운영을 통한 매출 창출이 가능한 자산입니다.

③ 개발 가능성을 함께 보는 투자자

현재 운영수익뿐 아니라 대지분할, 단독주택화, 증축, 추가 객실 등 미래 선택권을 중요하게 보는 투자자에게 적합합니다.

④ 두 개의 독립 자산 활용을 원하는 분

향후 가동·나동을 독립적으로 활용하는 전략을 검토할 수 있습니다.

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■ 이번 매물을 한마디로 표현한다면

“이미 영업이 검증된 프리미엄 풀빌라에 미래 개발 선택권까지 더해진 수익형 부동산.”

이것이 이번 매물 매각의 핵심입니다.

단순히 “연천 풀빌라를 팝니다”가 아닙니다.

현재는 운영수익을 만들고,
미래에는 자산을 분리하고,
필요하면 증축하고,
객실을 추가하고,
상품을 다양화할 수 있는 매물.

현재 영업을 유지하면서 단계적으로 자산가치와 수익원을 확대하는 전략을 검토할 수 있다는 것이 이번 매물의 차별점입니다.

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■ 매각 조건

희망 매각가 : 16억원

융자 : 현재 4억 7천만원 ( 금융기관에 따라 8억까지 융자가능)

토지 · 건물 · 주요 풀빌라 시설 일괄 양도

연천에서 수익형 풀빌라 창업을 찾고 계신 분,
기존 사업체 인수를 검토하는 투자자,
부동산과 숙박사업을 함께 보고 계신 분이라면
이번 매물을 직접 확인해 보시기 바랍니다.

매각 상담 및 현장 방문 문의 환영합니다.

 

문의전화 : 010- 6339-7211